LE FONCIER LE FONCIER : Tout ce qui se rapporte

LE FONCIER

LE FONCIER : Tout ce qui se rapporte aux propriétés bâties ou non : appartenance, exploitation, revenus et imposition.  Le terme est employé pour désigner les terrains constructibles, base de toute opération de promotion  immobilière.

 Droit coutumier :  Droit né de l'usage, par opposition audroit écrit. Le droit coutumier est l’ensemble des règles juridiques que constituent les coutumes. Une coutume étant une habitude collective d’agir fondée sur la tradition et transmise de génération en génération.

 Droit réel : Le droit réel est le pouvoir direct d’une personne sur une chose. Contrairement au droit personnel, il n’y a pas d’intermédiaire.

Loi relative au domaine foncier rural :  Loi n°98-750 du 23 décembre 1998 modifiée par la loi du 28 juillet 2004

Décrets et arrêtés d’application de la loi relative au domaine foncier rural :     

-      Décret n°99-593 du 13 octobre 1999 (Organisation et attributions des comités de gestion foncière-rurale)

-      Décret n°99-594 du 13 octobre 1999] (Modalités d’application au domaine foncier rural coutumier)

-      Décret n°99-595 du 13 octobre 1999  (Procédure de consolidation des droits des concessionnaires provisoires des terres du domaine foncier rural)

-      Arrêté n°085-MINAGRA du 15 juin 2000 (Modalités de réalisation et de présentation des plans des biens fonciers

            du domaine foncier rural coutumier)

DROIT DE JOUISSANCE D’UN TERRAIN

Les propriétaires de terrains ruraux en disposent librement dans les limites de l’article 1er de la loi foncière qui dit " Le Domaine foncier rural est constitué par l'ensemble des terres mises en valeur ou non et quelle que soit la nature de mise en valeur. ll constitue un patrimoine national auquel toute personne physique ou morale peut accéder. Toutefois, seuls l'Etat, les collectivités publiques et les personnes physiques ivoiriennes sont admis à en être propriétaires."

L’article 26 nouveau stipule que les personnes physiques étrangères qui détenaient des titres fonciers et dont les terres étaient immatriculées à leurs noms avant la Loi de 1998 gardent leur titres de propriété et sont propriétaires en bonne et due forme et leurs droits de propriété sont transmissibles à leurs héritiers.

Selon la Loi, l'occupation et la jouissance des terres du domaine foncier national requièrent la détention d’un des titres ci-après, délivrés à titre onéreux ou exceptionnellement gratuit. Il s’agit de l'un des titres suivants: La Concession provisoire (Le permis d’occuper, La Concession provisoire sous réserve des droits des tiers , La concession pure et simple) ; La concession définitive pour les terres déjà immatriculéesLe bail emphytéotique (18 à 99 ans), La concession en pleine propriété) ; Le Certificat foncier ; Le Titre Foncier

Toutefois, l'occupation et l'exploitation des terres rurales non aménagées dans le but de subvenir aux besoins de logement et de nourriture de l'occupant et de sa famille ne sont pas subordonnées à la possession d'un titre administratif. Les droits coutumiers des usagers sont donc reconnus.

En dehors de l’Etat, des particuliers, des sociétés, des associations, des coopératives, des collectivités publiques peuvent bénéficier d’un titre de propriété du DFR. La législation laisse la liberté à toute personne titulaire d’un titre de propriété de faire don de sa terre ou de la vendre comme il l’entend. Toutefois, il devra le faire au bénéfice de personnes de nationalité ivoirienne.

La Loi accorde des droits aux personnes qui détiennent des certificats fonciers. Dès lors que ceux-ci sont constatés et enregistrés conformément au décret n°99-595 du 13 octobre 1999, ils apportent la preuve de la propriété foncière coutumière laquelle conduit après immatriculation à la propriété au sens juridique du terme.

LE REGIME FONCIER SOUS LE DROIT COUTUMIER

Le régime coutumier des droits à la terre est toujours en vigueur. Elle coexiste avec le régime moderne. La loi reconnaît aux communautés un droit d’usage des terres du domaine foncier rural, et qui peut être transformé en droit moderne si tant est que ce droit d’usage n’est pas contesté à l’issue d’une enquête publique.

En ce qui concerne les droits coutumiers cédés à des tiers, les bénéficiaires ne deviennent pas des propriétaires. Les personnes qui ont cédé les terres continuent de demeurer titulaires de leurs droits et des terres cédées.

Mécanisme légal d’expropriation

Le droit de propriété est assuré par la constitution ivoirienne  stipule en son article 15 que le droit de propriété est garanti à tous et que nul ne doit être privé de sa propriété si ce n'est pour cause d'utilité publique et sous la condition d'une juste et préalable indemnisation.

Selon la législation ivoirienne, les biens détenus en vertu des droits coutumiers sur des terres à acquérir pour l’exécution de travaux d’utilité publique doivent être évalués. L’occupation et/ou la destruction prévoit une indemnisation pour :

-      les cultures (prend en compte l’âge, l’état des plants ou culture, la variété cultivée, la densité à l’hectare) ;

-      les constructions ou autres aménagements de génie civil.

-      Le Décret no 95-817 du 29 septembre 1995 fixant les règles d’indemnisation pour destruction de cultures définit les conditions d’indemnisation des personnes dont les plantations sont affectées

L’article 5  du décret stipule que « En dehors des travaux d’utilité publique déclarée, toute dépossession de terrains doit être consentie par les parties en cause et aux prix convenus entre elles ; les taux du barème n’étant qu’indicatifs

L’article 9 précise que « les cultures ne figurant pas au barème d’indemnisation feront l’objet d’évaluation

-      De même, l’arrêté no 028 du 12 mars 1996 du Ministère de l’Agriculture et des Ressources Animales et du Ministère de l’Économie et des Finances fixe le barème d’indemnisation des cultures détruites

Cependant, les taux d’indemnisation prévus par le barème datent de 12 ans et sont à actualiser. En outre, la Loi ne prévoit rien pour compenser la terre lorsque celle-ci ne fait pas l’objet d’un titre de propriété. Les dispositions nationales apparaissent insuffisantes et ne prennent pas en compte toutes les personnes affectées dans la mise en œuvre de leurs activités de subsistance. Dans ces conditions, la politique de sauvegarde de la Banque Mondiale relative à la réinstallation (OP 4.12) est entièrement applicable